Matías Bonelli
El pago de las expensas es desde hace tiempo una problemática para quienes viven en edificios y los números muestran que esa realidad es cada vez más compleja de sobrellevar. Su peso en la estructura económica diaria viene creciendo fuerte, a tal punto que en el último año el costo de este ítem pasó de representar entre el 10% y el 12% del alquiler, al 20%-22%, según el último estudio del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO).
Ese sobrecosto dio otro golpe a la capacidad de gasto, y la consecuencia de ésto se ve reflejada en otra variable: el fuerte crecimiento en la cantidad de juicios a los que se llega, justamente de la mano de las complicaciones para afrontar este desembolso.
De acuerdo con datos que maneja la Dirección General de Tecnología de la Administración General del Poder Judicial de la Nación, los casos que terminaron en la Justicia pasaron de 1.222 en el primer semestre del año pasado a 1.933 en el mismo lapso de 2025, un alza nada menos que del 58,2%.
Esta cifra refleja también las dificultades económicas que atravesaron muchas familias durante el primer semestre.
Una foto de lo que sería la previa de esto es la situación de la mora en el pago de las expensas, que se ubican en un promedio que va de los $ 290.000 en Capital Federal y los $ 160.000 en la provincia de Buenos Aires.
En comparación con los valores de un año atrás, el incremento fue de entre un 80% y un 100%.
[Las expensas, un problema que crece y suma costos. Foto: Maxi Failla] Las expensas, un problema que crece y suma costos. Foto: Maxi Failla
Todo esto lleva a que el nivel de mora en el pago de las expensas también comience a mostrar movimientos. De acuerdo con datos que maneja el Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), hoy el 17% de las unidades funcionales en CABA tiene inconvenientes –con distintos estados de gravedad- con los plazos de pago.
Si bien esa cifra no dista demasiado de lo que se viene viendo en los últimos tiempos, lo que sería un buen dato, la cuestión pasa por otro lado. Lo que varía hoy no es la cantidad de familias que no paga en término, sino que el problema más fuerte es que sus deudas son cada vez más altas; es decir que en lugar de ponerse al día, el rojo es cada vez más alto.
En promedio, la deuda sobre las expensas liquidadas –es decir lo que se recaudó por ese concepto- hoy es del 23%, aunque según el CePHyS puede variar según el barrio sobre el que se ponga la lupa.
Más que una tendencia
Si bien en lo que va de la segunda parte del año –de la que todavía no hay cifras oficiales- la tendencia del primer semestre no pareciera revertirse, sí se estima que 2025 cerrará peor que 2024.
Más allá de que hoy la situación en este sentido es mala, también se da que el escenario de 2024 fue particular. En todo el año pasado se llevaron a instancias judiciales en 2.961 casos en territorio porteño –una baja de 10% contra 2023, según las cifras de la Justicia-, aunque aquí lo que ocurrió fue que los administradores y consorcios prefirieron dejar de lado la litigiosidad e ir por acuerdos privados o planes de pago, debido a que los costos, la inflación y los tiempos judiciales hicieron que litigar fuera menos conveniente financieramente, y con un aumento del 155% en el valor de las expensas.
Uno de los peores momentos en cuanto a la judicialización del no pago de las expensas se dio en 2021, cuando se totalizaron 4.676 demandas por ejecución solo en CABA, la jurisdicción con más litigios del país.
Ese techo, sin embargo, tiene una explicación. En el primer semestre de ese año se reactivaron masivamente las ejecuciones que habían quedado «congeladas» o demoradas durante la cuarentena estricta de 2020. Muchos administradores tenían orden de iniciar juicio desde 2020, pero no pudieron hacerlas efectivas de forma legal hasta el año siguiente.
En 2020, solo en CABA, las demandas sumaron 3.291 –según las estadísticas de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-, una cifra alta pero que no representaba la realidad ya que la gente no tenía capacidad de pago. Por ese entonces se determinó una feria judicial extraordinaria que mantuvo los tribunales cerrados o limitados durante meses. Esa contención fue la que llevó al pico de 2021, cuando se abrió la compuerta y las demandas acumuladas tomaron vida.
Fuente: Clarín