Un mercado distorsionado por completo
El servicio de estudios elaborado por el Banco Suizo UBS publicó la última edición del Índice Global de Riesgo de Burbuja Inmobiliaria, o la Real Global de UBS Estate Bubble Index, con el que evalúa la evolución de la oferta, la demanda y los precios de la vivienda de las veinticinco grandes capitales del mundo con diversas economías desarrolladas. Entre ellas se encuentran Londres, Paris, Hong Kong o Nueva York por nombrar algunas.
De acuerdo con los expertos de UBS, muchas de estás ciudades enfrentan un enorme riesgo de burbuja (así se conoce al avance de los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios). Por ejemplo, para medir la relación existente entre ingresos y los valores de las viviendas, UBS analizó la cantidad de años que un trabajador necesitaría invertir para poder comprar un departamento de 60 m2.
De esta manera, el organismo suizo señaló que en Hong Kong, China, se necesitan más de 20 años para la compra de ese tipo de unidad de vivienda en el centro de la ciudad, seguido por Paris (17), Francia, y Londres (14), Reino Unido. Mientras que Chicago, Estados Unidos, es la ciudad donde la relación ingreso-valores de vivienda resulta más favorable con sólo 3 años. Pero de estarlo, ¿dónde se ubicaría Buenos Aires?.
El sitio Reporte Inmobiliario tomó como valor promedio de un departamento de 60 m2 la suma de 120.000 dólares. Esta surge por redondeo al aplicar el valor unitario de 2.011 U$S/m2 para departamentos usados sin amenities de características estándar y la remuneración normal y permanente de los trabajadores registrados del sector privado informada por el Ministerio de Trabajo para el primer trimestre de este año.
Tras esta cuenta, se determinó que un argentino necesitaría 27 años de ingreso ininterrumpidos para comprar un departamento de estas características en el centro de Buenos Aires. Según el Banco Suizo UBS, “el menor periodo» en las ciudades estadounidenses se debe, entre otras cosas, a una regulación relativamente suave del mercado del alquiler». Algo que, destacaron, no ocurre en las ciudades europeas.
El organismo suizo detalló que «las leyes de alquileres en Francia, Alemania, Suiza y Suecia, son fuertemente pro-inquilinos, evitando que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado”. En ese sentido, UBS señaló que la situación más delicada de todas es la de Múnich, Frankfurt, Toronto, Hong Kong, París, Ámsterdam y Zúrich. En todas estas ciudades, el índice observa un nivel de precios inmobiliarios muy elevado.
Según UBS, los mercados de la vivienda parecen estar sorteando relativamente bien la crisis por la pandemia. «Sorprendentemente, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha acelerado este año», resaltó la entidad bancaria en el informe. Cabe destacar que el precio medio de la vivienda en las 25 mayores ciudades del mundo subió en los últimos cuatro trimestres, a pesar de la pandemia sanitaria y de que la crisis economía.
Teniendo estos valores en cuenta, desde UBS calcularon la cantidad de años que se debe alquilar ese departamento para pagar su valor de compra recurriendo al valor de venta de la misma unidad de 60 m2 y cruzando este dato con la rentabilidad media de alquiler en cada ciudad. Así, determinó que en la ciudad de Múnich se necesitarían unos 39 años de alquileres para poder solventar la compra de ese departamento.
La ciudad alemana es seguida por Hong Kong (38), Zúrich (37), Suiza, y Paris (36). Mientras que Chicago sigue siendo la ciudad donde la relación alquiler-valor de vivienda resulta más favorable: se necesitarían 12 años de alquiler allí para recuperar el valor de compra de la unidad de 60 m2.
¿Pero qué pasa con Buenos Aires? Del mismo modo, recurriendo al valor promedio de alquiler de un departamento usado acá y comparándolo con el valor de venta, el número de años de alquiler necesarios para amortizar la compra estaría por encima de los 62 años.
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